Wer ein Haus erst mit hohen Verlusten an einen Angehörigen vermietet und diesem dann schon bald schenkt, kann die Verluste aus der Vermietung nicht steuermindernd geltend machen. Verluste aus der Vermietung einer Immobilie können mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auch rückwirkend nicht mehr anerkannt werden, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjektes an die Mieter ergibt. So entschied das Finanzgericht Niedersachsen (Az. 9 K 112/18).

Ein Mann bekam von seiner Mutter im Wege der vorgenommenen Erbfolge ein Einfamilienhaus übertragen und vermietete es an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. Der Mietvertrag war auf unbegrenzte Zeit geschlossen und sollte am 1. Mai 2013 beginnen. In der Folgezeit nahm der Mann zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 5. November 2014. Schon am 9. Juli 2015 übertrug der Mann dann das Haus mit Wirkung zum 1. Januar 2016 seinerseits im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Aus dem Mietverhältnis zwischen Vater und Sohn hatte der Vater aufgrund der umfangreichen Bauarbeiten in den Jahren 2013 bis 2015 insgesamt über 450.000 Euro Verlust angehäuft. Diese hatte das Finanzamt zunächst anerkannt. Als es aus der Steuererklärung für das Jahr 2016 von der unentgeltlichen Übertragung der Immobilie vom Vater auf den Sohn erfuhr, ging es davon aus, dass die Mietzeit von vornherein nur begrenzt hatte sein sollen. In diesem Fall hätte der Vater von Anfang an keine Überschusserzielungsabsicht gehabt. Die Steuerbescheide des Vaters aus den vergangenen Jahren wurden daher geändert.

Das Gericht hielt das für rechtmäßig. Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen seien, sei die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Vermutung im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (i. d. R. bis zu 5 Jahren) veräußere, selbst nutze oder unentgeltlich übertrage. Dies sei hier der Fall gewesen.